【不動産投資】シノケンアパート経営と収入紹介

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現在、不動産投資としてアパート経営を一つの軸にしています。
その一つが「シノケン」のアパート経営です。

 

この記事では、シノケンでアパート経営を検討している方向けに、投資判断の際の参考になればと思い書いてみました。

 

 

「シノケン」とは?

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創業30年目の不動産投資会社

開発棟数5,000棟以上、売上は1,000億円を超える大企業です。

業歴の長さや開発棟数・販売数の多さからは個人的には信頼度が高いと考えています。

評判はどうでしょうか。以下のサイト等でも紹介されています。

シノケングループサイト

 

株式会社シノケングループのビジョン

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11月24日、シノケングループ「中長期ビジョン2020」を発表しています。
創業30周年を迎え、グループのビジョンを 「世界中のあらゆる世代のライフサポートカンパニー」、ミッションを「REaaSで人々や社会の課題を解決する」と掲げています。


REaaSは、Real Estate as a Service の略で「不動産のサービス化」を意味し、“ビジネスモデルの革新とテクノロジーの融合により、より多くの人々にとって、手軽に安全に少額からの不動産取引をしやすくする”という同社グループの概念を意味しているようです。

 

今後10年間の業績見込み

業績見込みは、2025年12月期の売上高1500億円、営業利益135億円、2030年12月期売上高2000億円、営業利益170億円

見込みの検証にあたっては新型コロナウイルス感染拡大の影響から、海外事業や新規事業による業績拡大は考慮せず、既存事業だけの伸長を前提としています。

 

これまでの事業と新たな戦略


同社グループは単身者向けを中心とした収益不動産の開発・販売に強みを持ち、地域の不動産業者と信頼関係を築き、駅近の土地情報を得て厳選した上で仕入れ、土地の条件に合わせた建物を設計・施工し、入居率100%を目指す賃貸管理を行うというビジネスモデルを展開。

不動産仲介業者、金融機関、不動産投資を行ったオーナーという、不動産投資に関する利害関係者との「人と人のリアルな信頼関係」を体系的、長期的に蓄積してきた。

これまでは、個人投資家(会社員層)向けに投資用アパートメント経営・投資用マンション経営のビジネスモデルを提案してきたが、それに加わる販売チャネルとして不動産投資法人「シノケンリート投資法人」を設立、REIT への物件供給を強化していく。

今年7月に100億円規模の私募REIT組成が完了しており、21年内を目途に組入資産を300億円程度まで拡大させた上で東京証券取引所への上場を目指す。

上場によって同社グループの物件を国内外の機関・個人投資家が小口で購入できることになり、裾野が広がる。

資産規模の拡大には、シノケンリート投資法人のメインスポンサーであるシノケンプロデュース(アパートメント販売)とシノケンハーモニー(マンション販売)から主に東京23区の物件の供給が必須で、個人向け販売にREITへの販売も加わることで、業績拡大への貢献が期待される。「できるだけ早期に資産規模1000億円以上への外部成長を目指す」としている。

 

創業30年と実績を見て現在アパート経営でお世話になっているシノケンさんですが、現状にとどまらずREIT への物件供給を強化やグローバル戦略を考えています。

 

「シノケン」で決めた理由

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アパート経営に関して色々な考え方があると思います。

古くて価格が安い中古アパートを購入し収益率を上げるなど、いろんな方法で成功されている方も多いと思います。立地等によって左右されますし、キャッシュの持ち具合によって違うので、私には正解わかりません。

自分が不動産投資に求めているもの

「手間がかからない」

「元手が少ない」

「少しのキャッシュフロー

※目標:年間30万円が達成できれば、自分の中ではbetterであるとしていました。

 

正直、会社も大変だし、家族との時間も取りたい、プライベートも暇ではない。

この点で、「シノケン ハーモニー」のアパート経営は合意できる部分があったので始めました。

 

合意点

「手間がかからない」

全てシノケン関連会社が管理業務を行ってくれるだけです。

月一回、オーナーWEBサイトで収益とアパートの清掃具合を写真で確認するのみ。

 

「元手が少ない」

初期費用は、地域や個別で違うと思いますが、100万円以内です。

 

「少しのキャッシュフロー

自分が掲げた目標はクリアできる。(以下に家賃収入内訳記載)

キャッシュフロー(家賃収入ー(返済金額+税金+保険+その他))

と考えられますが、立地・土地価格によってかなり変わってくる印象です。

土地価格が高いアパートは、キャッシュフローは出にくいので、残された土地の価値を目的に投資に取り組まれる方がいいと思います。

 

シミュレーションはきちんと出してくれますが、 色んなリスクや出費(以下に記載)を勘案した内容で出してもらうとかなり差がありますので、現実的な出費についても書かせていただきます。

 

家賃収入内訳

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※内訳はシノケンと守秘義務契約を交わしていますので、身バレ防止で概算です。

月家賃収入

30数万円(6部屋合計)

私はサブリース契約をしています。

初年度5年は入居者も見込めるので通常の家賃収入契約でいいと思いますが、

色々考え事が増えると仕事に手がつかなくなるのでサブリースにしました。

・サブリース契約:家賃−(収入振り込み手数料+管理費+共益費+その他)

ベース家賃から計算し入居者がいてもいなくても毎月固定収入が得られます。

(注意)初めの5年は固定、その後2年はシノケンとベース家賃の設定交渉をしてサブリース固定収入が決まります。

 

月返済

20数万円(利息込み)

差し引き月収入

約7〜9万円

年間必要経費

固定資産税 約40万円
※固定資産税が毎年引かれます。

実収入

年間50〜60万円

90万円ー固定資産税約40万円を引いて
年間50〜60万円が収入として考えられます。

設備不良に関する費用・保証はシノケン持ち(エアコンは22年間のみ保証)

 だがそれ以外の修繕関連は費用が発生してきます。

※目標:年間30万円が達成できれば、自分の中ではbetterであるとしていましたので、

まぁまぁ80点の内容かなと考えています。

 

今後のリスクや想定しておかないといけない出費

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今後出費(リスク)として考えないといけないこと

・ここから数年後は家賃の値下がりがどの程度あるのか?
・10数年から20年後には外装の改修補修費用を100〜200万円必要
・エアコンも同じぐらいの時期には保証期間がなくなり買い替え(全室交換で60万円)
・火災保険・地震保険も10年更新・5年更新で追加費用が必要
 

※予想される出費は常に考えながら、アパート収入には手をつけず積立て対応していこうと考えています。

あとは都市部主要沿線上の比較的好立地で入居者が続いてくれるとありがたいですね。

 

あと「いろんなリスクを取ってまで年間30万円の利益が必要か?」と言った話もありますが、

仕事以外1円の利益も生み出す力を持っていない自分としては、今ある力は融資を受けるレバレッジ能力しかないと考えています。

素直にリスクを取ってでも自分の力を認め、インカムゲインができる仕組みを構築したいと考えた先の結果です。

 

今後の自分の不動産投資の考え方

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アパート以外にも区分マンションも購入して運用をしてますので、今後はトータル確定申告での節税効果はどれぐらいになるのか?が重要かと思います。

初年度は諸経費等で収入で赤字になりますが、翌年からは経費とのバランスを考えないといけません。節税効果はほぼないと思っておいた方が良いです。

(まともな不動産会社ははっきりとないと言ってくれますし、税金シミュレーションも出してくれます。)

年収が800万以下の方は節税効果はほとんどないと考えた方が良いかもしれません。

区分マンション投資はインカムゲインはほぼないと考えているので長期的な運用を出口戦略として考えています。

アパートと区分マンションで節税と退職後の収入源として働いてくれたら嬉しいです。

 

さいごに

「シノケン」に対しては長期的ビジョンを持っていて新たなビジネスチャンスに挑戦している姿勢に対して自分は投資先として頼もしさを感じています。

今後とも安心して投資を継続するためにも会社として成長してもらいたいなと思います。

 

 

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